Comment fixer sa commission de conciergerie au Maroc ?
Il n'existe pas de taux légal ni de barème officiel pour la commission d'une conciergerie au Maroc. Chaque gestionnaire fixe le sien, en général entre un pourcentage du chiffre d'affaires encaissé et un forfait mensuel fixe. Le choix dépend de l'assiette retenue, revenu brut ou net, du volume de logements géré et de ce que le propriétaire est prêt à comprendre sans négocier chaque ligne.
Quelle base de calcul choisir pour une commission ?
La première décision n'est pas le pourcentage, c'est l'assiette. Une commission peut se calculer sur le chiffre d'affaires brut encaissé pour chaque nuitée, ou sur le revenu net une fois les frais de plateforme, le ménage et les charges déduits. Ces deux bases donnent des montants très différents pour le même taux affiché, et c'est souvent là que naît le malentendu avec un propriétaire qui a comparé plusieurs offres sans vérifier ce détail avant de signer.
Le baromètre du secteur, édition T3 2026, situe le prix moyen par nuit des logements marocains observés à 139,3 euros, contre un prix médian de 99,5 euros. L'écart s'explique par quelques logements très chers, jusqu'à 480 euros la nuit, qui tirent la moyenne vers le haut. Une commission construite sur un chiffre d'affaires moyen surestime donc ce que produit un logement type, et un gestionnaire qui bâtit ses prévisions sur la moyenne plutôt que sur la médiane risque de se tromper sur son revenu réel.
Quels modèles de commission observe-t-on au Maroc ?
Sur le terrain, on retrouve surtout quatre logiques. Le pourcentage du chiffre d'affaires brut, le plus répandu parce qu'il est facile à vérifier réservation par réservation. Le pourcentage du revenu net, plus rare, qui demande une comptabilité précise mais paraît plus juste au propriétaire puisqu'il ne paie pas de commission sur des frais que le gestionnaire ne garde pas. Le forfait fixe mensuel, indépendant du taux d'occupation. Et le modèle mixte, qui combine un socle fixe et un pourcentage variable.
Aucun de ces modèles n'est imposé par un texte marocain. Le choix dépend surtout du nombre de logements gérés, de la stabilité de l'occupation et de ce que le gestionnaire est capable de justifier avec des chiffres, mois après mois. Un gestionnaire qui démarre avec un ou deux mandats a souvent intérêt à choisir le modèle le plus simple à expliquer en premier rendez-vous, même s'il n'est pas le plus rentable sur le papier.
Quelles conséquences produit chaque modèle ?
Le tableau suivant met en face à face les quatre modèles observés et ce que chacun change concrètement, pour le propriétaire comme pour le gestionnaire, une fois le mandat signé et le premier relevé mensuel envoyé.
| Modèle | Assiette retenue | Ce qui rassure le propriétaire | Ce qui complique la gestion |
|---|---|---|---|
| Pourcentage du chiffre d'affaires brut | Prix de la nuitée encaissé, avant déduction des frais | Facile à vérifier sur chaque réservation | Le gestionnaire supporte seul la hausse des frais de plateforme |
| Pourcentage du revenu net | Revenu restant une fois frais et charges déduits | Perçu comme plus juste par le propriétaire | Demande une comptabilité détaillée logement par logement |
| Forfait fixe mensuel | Montant identique quel que soit le taux d'occupation | Prévisible, sans surprise sur la facture | Le gestionnaire perd si le logement se remplit bien |
| Modèle mixte, fixe plus variable | Socle fixe complété par un pourcentage sur le chiffre d'affaires | Combine prévisibilité et intéressement | Plus long à expliquer au premier rendez-vous |
Faut-il inclure les frais de ménage dans l'assiette ?
Le ménage pose une difficulté particulière parce qu'il est parfois facturé au voyageur comme un frais séparé, parfois inclus dans le prix de la nuitée, selon la plateforme et la configuration de l'annonce. Une commission calculée sur le chiffre d'affaires brut, frais de ménage inclus, gonfle artificiellement l'assiette sans que le gestionnaire gagne davantage sur ce poste, puisqu'il doit ensuite payer une équipe de ménage avec ce même montant.
La solution la plus lisible consiste à sortir le frais de ménage de l'assiette de commission et à le traiter comme un poste de coût refacturé au prix réel. Cela évite au propriétaire l'impression de payer deux fois, une fois sur le prix de la nuitée et une fois sur la commission qui porte sur ce même prix. Le même raisonnement s'applique aux frais que retiennent Airbnb et Booking, qui ne transitent jamais par la caisse du gestionnaire.
Comment écrire la commission dans le mandat de gestion ?
Le taux de commission n'a de valeur que s'il est écrit avec sa base de calcul, sa fréquence de versement et son traitement des nuits non facturées, comme les périodes où le propriétaire occupe lui-même le bien. Un mandat qui se contente d'écrire un pourcentage sans préciser l'assiette laisse la porte ouverte à une lecture différente de chaque côté, généralement au moment où le premier relevé mensuel tombe.
Le contrat de gestion doit aussi prévoir ce qui se passe en cas de changement de modèle, de baisse durable d'occupation ou d'ajout d'un nouveau logement par le même propriétaire. Ces clauses paraissent accessoires au moment de la signature, elles deviennent centrales dès que le portefeuille grandit. Le Réseau n'impose aucun taux à ses membres, chacun reste propriétaire de sa société, de sa marque et de sa politique commerciale.
Questions fréquentes
Existe-t-il un taux de commission standard au Maroc ?
Non. Aucun texte marocain n'impose un taux ni une fourchette pour les conciergeries de courte durée. Chaque gestionnaire fixe sa commission librement, en fonction de son marché, du volume de logements gérés et de ce qu'il inclut dans sa prestation.
La commission doit-elle être la même pour tous les propriétaires ?
Pas nécessairement. Certains gestionnaires appliquent un taux dégressif à partir d'un certain nombre de logements confiés par le même propriétaire. D'autres gardent un taux unique pour rester simples à expliquer et à comparer.
Faut-il facturer la commission sur les nuits où le propriétaire occupe lui-même le logement ?
La plupart des mandats excluent ces périodes, puisqu'aucun revenu n'est généré durant ce temps. Le mandat de gestion doit préciser ce point pour éviter toute ambiguïté en cours d'année.
Peut-on changer de modèle de commission en cours de mandat ?
Oui, mais un changement de modèle doit passer par un avenant écrit au contrat de gestion, jamais par un simple accord verbal. Sans cet écrit, le désaccord se règle au moment où l'argent est déjà réparti, ce qui est le pire moment pour négocier.
La TVA s'applique-t-elle sur la commission ?
La question dépend du statut juridique retenu pour l'activité et doit être vérifiée auprès d'un comptable ou des services fiscaux marocains. Aucun taux standard n'est publié pour l'ensemble des conciergeries, la réponse varie selon la structure choisie.
Une commission basse attire-t-elle plus de propriétaires ?
Pas forcément. Un propriétaire compare surtout ce qui est inclus dans le taux affiché : ménage, linge, photos, gestion des avis. Une commission basse qui exclut ces postes coûte souvent plus cher au propriétaire qu'une commission plus élevée tout compris.
Comment vérifier qu'une commission est réaliste avant de la fixer ?
On compare son propre temps passé par logement et par mois avec ce que le taux envisagé rapporte réellement sur un revenu moyen, pas sur le meilleur logement du portefeuille. Le baromètre du secteur donne des ordres de grandeur de prix par nuit utiles pour ce calcul, mais chaque ville et chaque bien reste un cas particulier.
Les sources de cet article
- OMPIC
immatriculation des sociétés et vérification du statut juridique d'une conciergerie
- Ministère du Tourisme
cadre réglementaire de l'hébergement touristique au Maroc
- Airbnb
politique de frais de service appliqués aux hôtes et aux voyageurs
À propos de l'auteur
Reda Bennani Khir, fondateur du Réseau (anciennement ConciergElite), le premier réseau incubateur marocain de gestionnaires de conciergeries. Plus de 120 conciergeries ouvertes par ses membres, qui gèrent ensemble environ 1 200 logements dans 7 villes du Maroc.
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