L'appartement de famille vide 11 mois par an : qu'est-ce qu'on en fait ?
Cinq options existent, et une seule permet de garder le logement disponible pour la famille tout en le rentabilisant : la location courte durée. Elle demande un travail quotidien que personne ne peut fournir depuis l'étranger, d'où le rôle d'une conciergerie qui gère à votre place contre une commission sur les revenus, sans que vous cédiez quoi que ce soit.
Pourquoi tant d'appartements marocains restent-ils vides ?
C'est une situation que connaissent des centaines de milliers de familles. Un appartement acheté il y a dix ou vingt ans, ou hérité, occupé trois ou quatre semaines par an quand tout le monde rentre au pays, et fermé le reste du temps. Personne ne veut le vendre parce qu'il porte une histoire familiale. Personne ne veut le louer à l'année parce qu'il ne serait plus disponible en été.
Le résultat est toujours le même : un bien qui coûte des charges, une taxe, de l'électricité, un peu d'entretien, et qui ne rapporte rien. Pire, un logement fermé onze mois se dégrade plus vite qu'un logement occupé. L'humidité, la plomberie qui reste sèche, les volets qui ne bougent plus, les fuites qu'on découvre trop tard.
| Option | Revenu | Disponible pour la famille ? | Travail que ça demande |
|---|---|---|---|
| Le laisser fermé | Aucun, et des charges qui courent | Oui, toute l'année | Aucun, mais le bien se dégrade |
| Le louer à l'année | Régulier mais bas | Non, plus du tout | Faible, hors impayés et remise en état |
| Le vendre | Une fois, puis rien | Non, définitivement | Ponctuel |
| Le louer soi-même en courte durée | Le plus élevé en théorie | Oui, vous bloquez vos dates | Quotidien : messages, ménage, arrivées, urgences |
| Le confier à une conciergerie | Élevé, moins la commission | Oui, vous bloquez vos dates | Aucun au quotidien |
Les deux dernières lignes sont identiques sauf sur une colonne : le travail. C'est toute la question. La courte durée est la seule formule qui concilie revenu et disponibilité familiale, mais elle réclame une présence quotidienne que personne ne peut assurer depuis Paris, Bruxelles ou Montréal.
Pourquoi gérer soi-même depuis l'étranger ne tient pas ?
Beaucoup essaient, et l'expérience se ressemble d'une famille à l'autre. Les premières semaines fonctionnent : l'annonce est en ligne, quelques réservations arrivent, un cousin fait le ménage. Puis un voyageur arrive à 23 h et personne n'a les clés. Puis un ménage est bâclé et le commentaire tombe. Puis le chauffe-eau lâche un vendredi.
Le problème n'est pas la difficulté de chaque tâche, c'est leur fréquence et leur imprévisibilité. La courte durée, c'est du service, tous les jours, y compris le week-end. Un arrangement familial ne tient pas ce rythme, et il abîme la relation avant d'abîmer l'activité.
S'ajoute la partie administrative : la fiche de police est obligatoire pour chaque voyageur au Maroc, à chaque séjour. Ce n'est pas optionnel, et l'ignorer expose le propriétaire autant que celui qui gère.
Que fait exactement une conciergerie sur un bien familial ?
Elle prend le logement en gestion par un mandat écrit, sans que vous cédiez la moindre part de propriété. Vous restez propriétaire, vous gardez la main sur le calendrier, et vous bloquez vos propres dates : l'été de la famille, les fêtes, les passages imprévus.
La mise en ligne : photos, description, équipements, publication sur Airbnb et Booking.
La tarification : une grille saisonnière ajustée chaque semaine, au lieu d'un prix fixe toute l'année.
Les voyageurs : sélection, échanges avant le séjour, accueil, remise des clés, assistance pendant le séjour.
L'exploitation : ménage entre chaque séjour, linge, réapprovisionnement, petite maintenance.
L'administratif : fiche de police de chaque voyageur, et compte rendu mensuel envoyé au propriétaire.
La conciergerie se rémunère par une commission sur les revenus générés. Autrement dit, elle ne gagne que si le logement se loue. C'est le seul modèle où les intérêts du propriétaire et du gestionnaire pointent dans la même direction.
Les questions que pose toujours la famille
Trois reviennent systématiquement, et elles sont légitimes. La première : est-ce qu'on va abîmer l'appartement ? Un logement occupé et nettoyé régulièrement se dégrade moins qu'un logement fermé, et un mandat sérieux prévoit un dépôt de garantie et un état des lieux.
La deuxième : est-ce qu'on pourra encore y aller ? Oui, à condition de bloquer ses dates à l'avance, comme le fait n'importe quel propriétaire du réseau. Plus les dates sont posées tôt, moins elles coûtent en revenus perdus.
La troisième : est-ce que c'est légal ? La location courte durée est une activité encadrée au Maroc, avec des obligations précises dont la fiche de police. C'est justement l'intérêt de passer par un gestionnaire professionnel plutôt que d'improviser.
Et si vous géreriez le bien des autres, plutôt que le vôtre ?
C'est le retournement que beaucoup de MRE découvrent en cherchant quoi faire de leur propre appartement. Si votre bien familial est vide onze mois par an, celui de vos voisins, de vos cousins et de la moitié de la résidence l'est aussi. Le besoin est massif et il n'est pas couvert.
Gérer ces logements est un métier, celui de gestionnaire de conciergerie. Il ne demande aucun achat immobilier : on signe des mandats et on se rémunère sur les revenus générés. Le mécanisme est détaillé dans faire de l'immobilier sans acheter ni crédit au Maroc, et l'organisation depuis l'étranger dans MRE en France : lancer sa conciergerie au Maroc sans quitter son travail.
Le Réseau (anciennement ConciergElite) est le premier réseau incubateur marocain de gestionnaires de conciergeries. Plus de 120 conciergeries ont été ouvertes par ses membres, qui gèrent ensemble environ 1 200 logements dans 7 villes du Maroc. L'histoire du réseau et son équipe sont sur la page qui sommes-nous.
Questions fréquentes
Peut-on garder le logement disponible pour la famille l'été ?
Oui. Le calendrier reste sous votre contrôle : vous bloquez vos dates, la conciergerie ne commercialise que le reste. Plus les dates sont posées à l'avance, moins elles pénalisent le remplissage, parce que l'été est justement la période la plus demandée.
Qu'est-ce qu'on signe avec une conciergerie ?
Un mandat de gestion. Il fixe la durée, la commission, le rythme de reversement, les obligations de chaque partie et les conditions de résiliation. Vous ne cédez ni la propriété ni aucun droit sur le bien.
Que se passe-t-il en cas de dégradation ?
Un mandat sérieux prévoit un état des lieux, un dépôt de garantie côté voyageur et les couvertures proposées par les plateformes. Le gestionnaire est aussi celui qui filtre les réservations, ce qu'un propriétaire à distance ne peut pas faire correctement.
La courte durée rapporte-t-elle plus que la location à l'année ?
Cela dépend de la ville, de la saison et du logement. Ce qui est certain, c'est que la courte durée demande beaucoup plus de travail et laisse le bien disponible pour vous, alors que la location à l'année immobilise le logement pour de longs mois.
Faut-il meubler et équiper le logement ?
Oui, la courte durée se loue meublée et équipée. L'investissement se limite le plus souvent à ce qui manque, du linge et un peu d'équipement. Un gestionnaire expérimenté vous dira ce qui compte vraiment pour les voyageurs et ce qui est du confort inutile.
Quelles sont les obligations légales au Maroc ?
La déclaration de chaque voyageur en fiche de police est obligatoire, à chaque séjour. Selon la ville et le type de bien, d'autres obligations peuvent s'ajouter, notamment côté copropriété. C'est un point à vérifier avant de commercialiser.
Et si la copropriété refuse la location courte durée ?
Il faut le vérifier avant tout le reste, dans le règlement de copropriété et auprès du syndic. Un logement commercialisé contre l'avis du syndic finit en litige, et c'est le propriétaire qui est en première ligne.
Peut-on confier plusieurs logements de la famille ?
Oui, et c'est fréquent : un appartement en ville, une maison à la plage, un bien hérité. Chaque logement fait l'objet de son propre mandat, avec ses dates bloquées et son compte rendu mensuel.
Les sources de cet article
- Airbnb, centre d'aide hôtes
Les protections proposées aux hôtes et les règles de réservation de la plateforme.
- Booking.com pour les partenaires
L'espace professionnel de la seconde plateforme, très utilisée par la clientèle européenne au Maroc.
- Ministère du Tourisme du Maroc
Le cadre officiel de l'hébergement touristique et son encadrement.
À propos de l'auteur
Reda Bennani Khir, fondateur du Réseau (anciennement ConciergElite), le premier réseau incubateur marocain de gestionnaires de conciergeries. Plus de 120 conciergeries ouvertes par ses membres, qui gèrent ensemble environ 1 200 logements dans 7 villes du Maroc.
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