Combien rapporte un appartement sur Airbnb au Maroc ?
Il n'existe pas de chiffre unique, mais des données réelles donnent le cadre : au 3 août 2026, les 26 logements du réseau à Marrakech affichent une médiane de 122,50 € la nuit, et les 15 logements de Casablanca une médiane de 71 €. Le revenu final dépend du taux d'occupation, des charges et de la qualité de l'exploitation, jamais du seul prix affiché.
Pourquoi la question est-elle mal posée ?
« Combien ça rapporte » appelle un chiffre, et tous les chiffres uniques qu'on trouve en ligne sont faux, parce qu'ils gomment ce qui fait tout : la ville, la typologie, la saison et surtout la qualité de l'exploitation. Deux appartements identiques dans la même résidence peuvent avoir des revenus du simple au double selon celui qui les gère.
La bonne méthode consiste à partir des prix réellement affichés dans votre ville, puis à raisonner en occupation et en charges. C'est ce que permet ce que le réseau observe sur ses propres logements.
Que montrent les données réelles du réseau ?
Le Réseau suit les logements gérés par ses membres, environ 1 200 logements dans 7 villes du Maroc. Le tableau croise les deux villes les plus documentées de nos exports au 3 août 2026, en séparant ce qu'on affiche de ce qu'il faut comprendre.
| Donnée | Marrakech (26 logements suivis) | Casablanca (15 logements suivis) |
|---|---|---|
| Fourchette des prix affichés | 25 à 450 € la nuit | 43 à 210 € la nuit |
| Médiane | 122,50 € | 71 € |
| Médiane des 1-2 chambres | 95 € | Marché quasi entièrement en 1-2 chambres (14 sur 15) |
| Médiane des 3 chambres et plus | 300 € | Segment marginal dans nos données |
| Moteur de la demande | Tourisme international, saisons marquées | Déplacements professionnels, demande plus régulière |
Deux lectures : à Marrakech, la typologie fait presque tout, un trois chambres avec piscine ne joue pas dans la même catégorie qu'un studio. À Casablanca, le prix est plus bas mais la demande professionnelle est présente toute l'année, comme détaillé dans louer en courte durée à Casablanca.
Comment passer du prix affiché au revenu réel ?
Le prix à la nuit n'est que le point de départ. Le revenu brut est le produit du prix moyen réellement vendu, souvent inférieur au prix affiché, et du nombre de nuits vendues. L'occupation varie fortement selon la saison, la réactivité aux messages et la qualité des avis : c'est là que se joue l'écart entre deux logements identiques.
Viennent ensuite les charges : frais de service de la plateforme, ménage et linge, consommables, électricité et eau, entretien, éventuelle commission de conciergerie autour de 20 %, et la fiscalité applicable à votre situation. Ce qui reste est le revenu net, et c'est le seul chiffre qui compte.
Quels leviers font vraiment monter le revenu ?
La tarification dynamique : ajuster les prix chaque semaine selon la saison, les événements et le remplissage, au lieu d'un prix figé.
Les photos et l'annonce : un logement bien présenté se vend plus cher que le même logement mal photographié.
La réactivité : répondre en moins d'une heure change le taux de conversion des demandes.
Les avis : un logement bien noté monte dans les résultats et peut afficher un prix supérieur.
La double distribution : Airbnb plus Booking remplissent mieux qu'une seule plateforme, à condition de synchroniser les calendriers.
Tenir ces cinq leviers demande un travail quotidien. C'est précisément le métier du gestionnaire de conciergerie : le propriétaire qui n'a ni le temps ni l'envie peut déléguer l'ensemble contre une commission, comme comparé dans confier son bien ou gérer seul.
Pourquoi se méfier des simulateurs de revenus ?
Les simulateurs en ligne extrapolent des moyennes de marché qui mélangent les logements excellents et les logements à l'abandon. Ils ignorent votre copropriété, votre exposition, votre étage, l'état réel du bien et la qualité de celui qui le gérera. Ils produisent un chiffre séduisant, rarement un chiffre atteignable.
Le Réseau (anciennement ConciergElite) a fait le choix inverse : publier les prix réellement affichés par les logements de ses membres et ne promettre aucun revenu. Pour faire évaluer votre bien par un gestionnaire local du réseau, le point d'entrée est la conciergerie clé en main, et l'histoire du réseau est sur qui sommes-nous.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen d'une nuit Airbnb au Maroc ?
Sur les logements suivis par le réseau au 3 août 2026, la médiane est de 122,50 € à Marrakech et de 71 € à Casablanca. Une moyenne nationale n'aurait pas de sens : l'écart entre un studio de Casablanca et une villa de la Palmeraie est de un à dix.
La courte durée rapporte-t-elle plus que la location à l'année ?
Souvent, à condition d'une exploitation sérieuse, mais pas toujours : un logement mal placé ou mal géré peut faire moins bien qu'un bail annuel, avec beaucoup plus de travail. La comparaison doit se faire en net, charges et vacance comprises.
Quel taux d'occupation espérer au Maroc ?
Il varie selon la ville, la saison et la qualité de l'annonce, et nous ne publions pas de taux garanti. La logique est connue : haute saison remplie à prix fort, saison creuse travaillée par les prix, les séjours longs et la clientèle locale.
Quelles charges faut-il déduire du revenu brut ?
Frais de plateforme, ménage et linge, consommables, énergie, entretien courant, éventuelle commission de gestion autour de 20 %, et la fiscalité selon votre situation. Un compte d'exploitation honnête se fait ligne par ligne avant de se lancer.
Un petit appartement vaut-il le coup ?
Oui, c'est même le format le plus courant : à Casablanca, 14 des 15 logements du réseau font une ou deux chambres. Le revenu unitaire est plus faible mais la demande est large et régulière.
La piscine change-t-elle vraiment le revenu ?
À Marrakech, elle est citée dans 18 des 26 fiches du réseau : c'est l'équipement le plus regardé par les voyageurs. Un accès piscine, même partagé en résidence, élargit la demande et soutient le prix.
Combien prélève une conciergerie sur les revenus ?
Le marché marocain se situe le plus souvent autour de 20 % des revenus générés, avec des variations selon les services inclus. Notre article sur les commissions détaille ce qui se pratique.
Faut-il déclarer ces revenus au Maroc ?
Oui, les revenus locatifs sont imposables. Le régime dépend de votre situation personnelle et de votre résidence fiscale : posez la question à un comptable marocain avant la première réservation.
Les sources de cet article
- Airbnb, frais de service
Le détail officiel des frais prélevés par la plateforme sur chaque réservation.
- Haut-Commissariat au Plan
Les statistiques officielles marocaines, utiles pour situer une ville et sa démographie.
- Direction Générale des Impôts du Maroc
La référence officielle pour la fiscalité des revenus au Maroc.
À propos de l'auteur
Reda Bennani Khir, fondateur du Réseau (anciennement ConciergElite), le premier réseau incubateur marocain de gestionnaires de conciergeries. Plus de 120 conciergeries ouvertes par ses membres, qui gèrent ensemble environ 1 200 logements dans 7 villes du Maroc.
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