Bien démembré entre usufruit et nue-propriété : qui décide de la location courte durée au Maroc ?

Mis à jour le 23 octobre 2026

Un bien démembré entre un usufruitier, souvent un parent, et un ou plusieurs nus-propriétaires, souvent ses enfants, peut être mis en location courte durée, mais c'est en principe l'usufruitier qui perçoit les revenus et décide de l'usage du bien au quotidien. Le nu-propriétaire conserve un droit sur le bien lui-même, pas sur ses revenus courants, sauf accord différent conclu entre les parties et formalisé par écrit.

Villa en bord de mer à Casablanca, un type de bien parfois transmis en démembrement entre générations

Qu'est-ce qu'un bien démembré entre usufruit et nue-propriété ?

Le démembrement de propriété sépare la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit, qui donne le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui donne un droit sur le bien lui-même sans en disposer librement tant que l'usufruit existe. Cette situation se rencontre le plus souvent après une donation ou une succession, un parent conservant l'usufruit de son vivant, ses enfants recevant la nue-propriété.

Pour un gestionnaire de conciergerie, cette situation change la nature de l'interlocuteur : c'est en principe l'usufruitier qui signe le mandat de gestion et perçoit les revenus de la location, et non le ou les nus-propriétaires, même si leur accord peut être utile dans certaines décisions structurantes concernant le bien.

Qui décide de mettre le bien en location courte durée ?

En principe, c'est l'usufruitier qui a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, y compris en le mettant en location. Le nu-propriétaire n'a généralement pas à autoriser cette décision au quotidien, sauf si l'acte de donation ou de succession prévoit des clauses particulières qui limitent ce droit, ou si des travaux importants touchant la structure du bien sont envisagés.

Qui décide et qui perçoit quoi dans un bien démembré
Sujet	Rôle de l'usufruitier	Rôle du nu-propriétaire
Signature du mandat de gestion	Signe en principe le mandat avec le gestionnaire	N'intervient généralement pas dans la gestion courante
Revenus de la location	Perçoit les revenus de la location courte durée	N'a en principe pas droit aux revenus courants
Travaux d'entretien courant	À sa charge dans la plupart des situations	Les grosses réparations structurelles restent à clarifier au cas par cas
Vente du bien	Ne peut pas vendre la pleine propriété seul	Son accord est nécessaire pour toute vente de la pleine propriété

Le nu-propriétaire peut-il réclamer une part des revenus ?

Pas en principe, le droit aux revenus courants étant attaché à l'usufruit et non à la nue-propriété. Certaines familles choisissent néanmoins, d'un commun accord, de partager une partie des revenus de la location avec les nus-propriétaires, notamment lorsque ce sont eux qui ont engagé des frais pour préparer le bien à la location courte durée. Cet arrangement reste une décision privée entre les parties, à formaliser par écrit pour éviter toute ambiguïté future.

Un gestionnaire n'a pas à arbitrer cette répartition. Son rôle se limite à reverser les revenus à l'interlocuteur désigné dans le mandat, charge à cette personne de les partager ou non selon l'accord conclu en interne avec les autres parties.

Que se passe-t-il si l'usufruit prend fin en cours de mandat ?

L'usufruit s'éteint le plus souvent au décès de l'usufruitier, ce qui réunit alors la pleine propriété dans les mains du ou des nus-propriétaires. Un mandat de gestion signé par l'usufruitier ne survit pas automatiquement à cet événement : le gestionnaire doit vérifier avec le ou les nouveaux pleins propriétaires si le mandat se poursuit, se renégocie, ou prend fin.

Un gestionnaire informé tôt de l'âge ou de la situation de santé de l'usufruitier peut anticiper cette transition plutôt que de la découvrir au moment du décès, ce qui perturbe moins la continuité des réservations en cours.

Que faire si l'usufruitier et les nus-propriétaires sont en désaccord ?

Un gestionnaire n'a pas vocation à trancher un désaccord entre un usufruitier et des nus-propriétaires, ni à choisir un camp dans un conflit familial. La bonne pratique reste de continuer la gestion courante sur la base du mandat signé par la personne légalement habilitée, l'usufruitier dans la grande majorité des cas, et de suspendre toute décision structurante tant que le désaccord n'est pas clarifié entre les parties, si besoin avec l'aide d'un notaire.

Comment un accompagnement structuré aide-t-il sur ce sujet ?

Parce qu'une conciergerie habituée à ce type de situation sait poser les bonnes questions dès le premier échange, vérifier qui détient réellement le droit de signer, avant que la gestion quotidienne ne commence sur des bases floues.

Le Réseau est le premier réseau incubateur marocain de gestionnaires de conciergerie : plus de 120 conciergeries ouvertes par ses membres, environ 1 200 logements gérés dans 7 villes du Maroc. Le détail de l'accompagnement figure dans le guide de la conciergerie clé en main.

Questions fréquentes

Un bien démembré peut-il être mis en location courte durée ?

Oui, c'est en principe l'usufruitier qui en décide et qui signe le mandat de gestion, puisque le droit aux revenus courants lui appartient.

Le nu-propriétaire doit-il donner son accord pour louer le bien ?

Pas pour la gestion courante dans la plupart des situations, sauf clause particulière dans l'acte de donation ou de succession qui aurait prévu le contraire.

Qui perçoit les revenus d'un bien en usufruit loué en courte durée ?

L'usufruitier, en principe, le droit aux revenus étant attaché à l'usufruit. Un partage différent reste possible, mais relève d'un accord privé entre les parties.

Que devient le mandat de gestion si l'usufruitier décède ?

Il ne se poursuit pas automatiquement. Le gestionnaire doit vérifier avec le ou les nouveaux pleins propriétaires si le mandat continue, se renégocie, ou prend fin.

Faut-il un notaire pour clarifier une situation de démembrement ?

C'est fortement conseillé, en particulier pour vérifier l'acte à l'origine du démembrement et les éventuelles clauses particulières qu'il contient.

Le gestionnaire doit-il arbitrer un désaccord entre usufruitier et nus-propriétaires ?

Non, ce n'est pas son rôle. Il continue la gestion courante sur la base du mandat signé par la personne habilitée et suspend les décisions structurantes en cas de désaccord.

Ce sujet concerne-t-il uniquement les biens hérités ?

C'est le cas le plus fréquent, après une donation ou une succession, mais un démembrement peut aussi résulter d'un montage patrimonial organisé du vivant des propriétaires.

Les sources de cet article

À propos de l'auteur

Reda Bennani Khir, fondateur du Réseau, le premier réseau incubateur marocain de gestionnaires de conciergeries. Plus de 120 conciergeries ouvertes par ses membres, qui gèrent ensemble environ 1 200 logements dans 7 villes du Maroc.