État des lieux en début et fin de mandat : ce qu'un propriétaire doit vérifier

Mis à jour le 28 septembre 2026

Un état des lieux en début de mandat documente précisément l'état, le mobilier et les équipements d'un logement avant sa mise en gestion, avec photos datées et description écrite. Le même exercice, refait à la fin du mandat, permet de comparer objectivement et d'éviter tout désaccord sur ce qui a pu s'user ou se dégrader pendant la période de gestion. Sans ce document, un litige se résout rarement à l'amiable.

Riad cosy dans la médina de Marrakech, géré par un membre du réseau

Pourquoi un état des lieux est-il essentiel avant de confier son bien ?

Parce qu'un logement en location courte durée est occupé en permanence par des voyageurs différents, avec des rotations parfois quotidiennes. Sans document de référence, il devient impossible de distinguer une usure normale liée à cette forte fréquentation d'une dégradation réelle causée par un manque d'entretien ou un incident non signalé.

Cette question rejoint directement celle traitée dans comment un propriétaire vérifie que son gestionnaire travaille bien : l'état des lieux est le premier outil de vérification objective, avant même le premier relevé mensuel.

Que doit contenir un état des lieux complet ?

Les éléments à couvrir dans un état des lieux de début de mandat
Élément	Ce qu'il faut documenter	Pourquoi
Mobilier et équipements	Liste détaillée, marque et état de chaque meuble et appareil	Base de comparaison en cas de perte ou de casse en fin de mandat
État des murs, sols et sanitaires	Photos datées de chaque pièce, sous plusieurs angles	Distingue une usure normale d'une dégradation survenue en gestion
Relevés des compteurs	Eau, électricité, gaz si applicable, avec date de relevé	Évite tout désaccord sur la consommation imputable à la période de gestion
Clés et accès	Nombre de jeux remis, codes existants, badges	Clarifie la responsabilité en cas de perte ou de changement de serrure

Un état des lieux réalisé sans photos ou avec une description trop générale perd une grande partie de son utilité. C'est le niveau de détail, pas seulement l'existence du document, qui en fait un outil de protection réel pour le propriétaire.

Qui doit réaliser l'état des lieux, le propriétaire ou le gestionnaire ?

Dans la majorité des cas, le gestionnaire le réalise, puisqu'il connaît les standards attendus pour un bien en courte durée et sait ce qui doit être documenté en priorité. Mais le propriétaire gagne toujours à être présent, ou à demander une copie complète avant la signature du mandat, plutôt que de découvrir le document après coup.

Ce point mérite d'être précisé dans le contrat de gestion propriétaire : qui réalise l'état des lieux, sous quel délai, et comment il est transmis, plutôt que de le laisser flou et de découvrir un désaccord seulement en fin de mandat.

Pourquoi refaire un état des lieux à la fin du mandat ?

Parce que c'est la comparaison entre les deux documents, pas l'un ou l'autre pris isolément, qui permet de trancher objectivement en cas de désaccord sur l'état du bien. Un propriétaire qui reprend son logement sans cet exercice de sortie perd son principal levier de preuve, quel que soit le motif de fin de mandat.

Ce document prend une importance particulière dans les situations de résiliation anticipée ou de changement de gestionnaire, deux sujets traités dans résilier son mandat de gestion avant terme et quand et pourquoi changer de conciergerie.

Que faire en cas de désaccord sur l'état du bien malgré un état des lieux ?

Comparer précisément les deux documents point par point, en distinguant ce qui relève d'une usure normale attendue sur la durée du mandat de ce qui constitue une dégradation réelle. La plupart des désaccords se résolvent à ce stade, à condition que les deux états des lieux soient suffisamment détaillés pour permettre une comparaison objective plutôt qu'une appréciation subjective.

Quelle checklist suivre avant de confier son bien ?

Demander un état des lieux avec photos datées avant la signature du mandat, jamais après.
Vérifier que chaque pièce, y compris l'extérieur et les parties communes, est couverte.
Conserver une copie personnelle du document, indépendamment de celle gardée par le gestionnaire.
Préciser dans le mandat le délai de réalisation de l'état des lieux de fin de contrat.
Comparer les deux documents soi-même avant d'accepter ou de contester un constat final.

Comment un réseau structure-t-il cette pratique chez ses membres ?

En imposant un standard commun d'état des lieux à tous ses membres, plutôt que de laisser chaque gestionnaire improviser sa propre méthode. Le Réseau est le premier réseau incubateur marocain de gestionnaires de conciergerie, plus de 120 conciergeries ouvertes par ses membres, environ 1 200 logements gérés dans 7 villes du Maroc.

Le fonctionnement de l'accompagnement est détaillé dans le guide de la formation conciergerie, et l'équipe se présente sur la page qui sommes-nous.

Questions fréquentes

L'état des lieux est-il obligatoire au Maroc pour un mandat de gestion ?

Il n'existe pas d'obligation légale spécifique, mais c'est une pratique fortement recommandée, à intégrer directement dans le contrat de gestion signé avec le propriétaire.

Combien de temps garder un état des lieux ?

Pendant toute la durée du mandat et idéalement plusieurs mois après sa fin, le temps que tout désaccord éventuel puisse être définitivement tranché.

Le propriétaire doit-il être présent lors de l'état des lieux ?

Ce n'est pas obligatoire, mais c'est recommandé, ou à défaut demander une copie complète et détaillée avant de signer le mandat de gestion.

Que faire si aucun état des lieux n'a été réalisé au début du mandat ?

En établir un dès que possible avec le gestionnaire actuel, même tardivement, pour disposer d'un point de référence avant toute fin de mandat future.

Les photos suffisent-elles sans description écrite ?

Non, les deux se complètent. Les photos montrent l'état visuel, la description écrite précise les éléments moins visibles, comme le fonctionnement d'un équipement.

Qui paie en cas de dégradation constatée en fin de mandat ?

Cela dépend de la cause identifiée grâce à la comparaison des deux états des lieux : usure normale à la charge de l'activité, ou dégradation imputable à un défaut d'entretien, à négocier selon les clauses du contrat.

Un état des lieux protège-t-il aussi le gestionnaire ?

Oui, autant que le propriétaire. Il évite d'être tenu responsable d'une usure préexistante ou d'un équipement déjà défectueux avant le début du mandat.

Les sources de cet article

À propos de l'auteur

Reda Bennani Khir, fondateur du Réseau, le premier réseau incubateur marocain de gestionnaires de conciergeries. Plus de 120 conciergeries ouvertes par ses membres, qui gèrent ensemble environ 1 200 logements dans 7 villes du Maroc.