Ouvrir une conciergerie à Ouarzazate : la porte du désert, pas une ville de plage

Mis à jour le 24 août 2026

Ouarzazate n'apparaît pas dans nos données chiffrées de gestionnaires, faute de volume suffisant sur ce marché encore peu structuré : nous ne publions donc pas de prix inventés pour cette ville. Ce qui est documentable, c'est son positionnement unique : porte du désert et des tournages de cinéma, avec une clientèle de circuit plutôt que de séjour balnéaire.

Site internet d'une conciergerie du réseau, présentant ses logements gérés avec filtres par ville et par type

Pourquoi Ouarzazate est-elle surnommée la porte du désert ?

Ouarzazate se trouve au pied du versant sud du Haut Atlas, franchi depuis Marrakech par le col du Tizi n'Tichka. C'est le point de passage obligé pour la plupart des circuits vers les gorges du Dadès, les gorges du Todra et les dunes de Merzouga. Peu de voyageurs viennent à Ouarzazate pour y rester : la majorité y transite une ou deux nuits avant de repartir vers le désert.

Cette réalité façonne tout le marché de l'hébergement local. La demande est faite de circuits organisés, de road trips en voiture de location et de groupes en minibus, avec des séjours courts et une forte saisonnalité liée aux conditions climatiques du désert, plus praticable au printemps et à l'automne qu'en plein été.

Quel rôle joue l'industrie du cinéma dans l'économie locale ?

Ouarzazate accueille depuis des décennies des studios de cinéma et de télévision, qui ont donné à la ville le surnom d'Ouallywood. Des tournages internationaux s'y sont enchaînés, attirés par les paysages désertiques et les décors de kasbahs, notamment celle d'Aït Ben Haddou, classée au patrimoine mondial de l'UNESCO à proximité immédiate.

Cette activité génère une demande d'hébergement distincte du tourisme de loisir : équipes techniques, figurants, professionnels en déplacement pour plusieurs semaines. C'est une clientèle qui recherche davantage la fonctionnalité et la durée que le décor, à l'inverse du voyageur de passage venu visiter le désert.

Deux clientèles distinctes sur le marché de Ouarzazate
Critère	Voyageur de circuit	Professionnel du cinéma
Durée de séjour typique	Une à deux nuits, avant de repartir vers le désert	Plusieurs semaines, parfois plusieurs mois
Ce qui compte le plus	Emplacement, vue, ambiance désertique	Fonctionnalité, calme, connexion internet stable
Saisonnalité	Forte, concentrée sur le printemps et l'automne	Liée au calendrier des productions, plus étalée
Type de bien recherché	Riad ou maison d'hôtes avec caractère local	Appartement ou maison fonctionnelle, séjour prolongé
Mode de réservation	Plateformes classiques, souvent via une agence de circuit	Souvent en direct ou via un contact professionnel local

Un gestionnaire qui débute à Ouarzazate a intérêt à choisir clairement l'une des deux clientèles plutôt que de viser les deux avec le même bien. Un riad pensé pour le voyageur de passage et un appartement pensé pour un séjour de plusieurs semaines ne se meublent, ne se tarifient et ne se commercialisent pas de la même façon.

Comment démarrer sur un marché aussi spécifique ?

En observant d'abord les annonces existantes pour distinguer les biens qui visent le circuit touristique de ceux qui visent les séjours longs liés aux tournages, faute de données publiées fiables sur un marché de cette taille. C'est un travail plus long qu'ailleurs, mais indispensable avant de proposer une commission à un premier propriétaire.

1
Observer plusieurs semaines les annonces existantes, prix et taux de remplissage apparent, en distinguant les deux clientèles.
2
Choisir un positionnement clair, circuit touristique ou séjour professionnel prolongé, plutôt que de viser les deux avec le même bien.
3
Se rapprocher des acteurs locaux du tourisme et du cinéma pour comprendre le calendrier réel de la demande.
4
Ne pas viser un grand nombre de mandats la première année : un ou deux biens bien positionnés valent mieux qu'un portefeuille dilué entre deux clientèles différentes.
5
S'appuyer sur une équipe locale présente à Ouarzazate même, la ville la plus proche capable d'intervenir rapidement en cas d'incident.

Maison traditionnelle avec cour intérieure, gérée par un membre du réseau — Une maison de caractère bien mise en scène attire la clientèle de circuit, à condition d'assumer pleinement ce positionnement.

Le faible volume de biens en gestion est-il un frein ou une opportunité ?

Les deux, selon le regard porté. Un marché encore peu structuré signifie moins de comparables pour fixer un prix, mais aussi moins de concurrence pour un gestionnaire qui s'implante tôt et devient un interlocuteur identifiable, aussi bien pour les agences de circuit que pour les productions de cinéma de passage.

La proximité d'Aït Ben Haddou et des portes du désert reste un moteur touristique constant, indépendant des modes. Tant que les circuits vers Merzouga et le Sahara existeront, Ouarzazate restera un point de passage obligé, ce qui donne une base de demande durable même sans afflux massif de séjours longs sur place.

Un réseau a-t-il un intérêt sur un marché aussi particulier ?

Oui, précisément parce que les données publiques manquent et que le marché mêle deux clientèles très différentes. Un cadre juridique marocain déjà défriché, des contrats de gestion éprouvés et une communauté qui a déjà ouvert sur d'autres villes secondaires évitent de partir de zéro sur tout ce qui ne dépend pas de la spécificité locale.

Le Réseau est le premier réseau incubateur marocain de gestionnaires de conciergerie : plus de 120 conciergeries ouvertes par ses membres, environ 1 200 logements gérés dans 7 villes du Maroc. Le parcours est détaillé sur la formation de gestionnaire, l'équipe sur qui sommes-nous.

Si votre décision de ville n'est pas prise, le comparatif chiffré des autres marchés est dans dans quelle ville ouvrir sa conciergerie au Maroc, et Marrakech, la grande ville la plus proche, est traitée dans ouvrir une conciergerie à Marrakech.

Questions fréquentes

Pourquoi n'y a-t-il pas de chiffres publiés sur Ouarzazate ?

Parce que le volume de logements en gestion y est encore trop faible pour publier des prix ou des taux de remplissage fiables. Nous préférons le dire plutôt que reprendre des estimations trouvées ailleurs.

Faut-il viser les touristes ou les équipes de tournage ?

Les deux clientèles existent mais demandent des biens et des approches différents. Un positionnement clair, choisi dès le départ, fonctionne mieux qu'un logement pensé pour plaire à tout le monde.

Quelle est la meilleure période pour la location courte durée à Ouarzazate ?

Le printemps et l'automne concentrent l'essentiel du tourisme de circuit vers le désert, les chaleurs de l'été rendant les excursions moins praticables pour une partie des voyageurs.

Aït Ben Haddou fait-elle partie du marché de Ouarzazate ?

C'est un site distinct, à une trentaine de minutes, mais son rayonnement touristique profite directement à l'hébergement de Ouarzazate, souvent utilisée comme base pour le visiter.

Faut-il parler anglais pour louer aux équipes de tournage ?

C'est un vrai atout pour cette clientèle spécifique, les productions internationales fonctionnant très majoritairement en anglais, en plus du français et de l'arabe utiles pour le reste de la clientèle.

Combien de logements viser la première année à Ouarzazate ?

Un ou deux biens bien positionnés sont plus réalistes qu'un portefeuille large, le marché local étant encore restreint en volume documenté.

Le col du Tizi n'Tichka complique-t-il l'accès depuis Marrakech ?

C'est une route de montagne qui demande de la prudence, notamment en hiver, mais elle reste la voie d'accès principale et régulièrement empruntée entre Marrakech et Ouarzazate.

Les sources de cet article

Patrimoine mondial de l'UNESCO, Maroc
Le ksar d'Aït Ben Haddou, classé au patrimoine mondial, figure sur la liste officielle.
Office National Marocain du Tourisme
La présentation officielle de la destination Ouarzazate et de la région du Sud marocain.

À propos de l'auteur

Reda Bennani Khir, fondateur du Réseau, le premier réseau incubateur marocain de gestionnaires de conciergeries. Plus de 120 conciergeries ouvertes par ses membres, qui gèrent ensemble environ 1 200 logements dans 7 villes du Maroc.