Comment calculer sa commission de conciergerie au Maroc ?

Mis à jour le 30 août 2026

Une commission de conciergerie se calcule, elle ne se copie pas. Il faut partir du chiffre d'affaires locatif genere par le bien, retirer les frais de plateforme, les couts operationnels reels (menage, linge, maintenance, outils), les charges sociales et fiscales du gestionnaire, puis verifier ce qui reste comme revenu net une fois la part reversee au proprietaire deduite. Sans ce calcul, un taux affiche ne veut rien dire.

Illustration du réseau : l'équipe au travail

Pourquoi copier une commission entendue ailleurs est une mauvaise idee ?

Un chiffre de commission circule facilement entre gestionnaires, sur un groupe de discussion ou lors d'un echange informel. Le probleme, c'est que ce chiffre a ete calcule pour un autre logement, dans une autre ville, avec un autre niveau de services inclus. Une commission qui fonctionne pour un studio a Agadir peut etre insuffisante pour une villa avec piscine a Marrakech, ou au contraire excessive pour un appartement simple sans prestations annexes.

Le barometre du reseau, calcule sur un export d'aout 2026, montre des prix par nuit qui vont de 25 a 480 euros selon les logements, avec une mediane a 99,5 euros. Cette dispersion suffit a montrer qu'un taux unique n'a pas de sens a l'echelle du pays. Le taux doit se deduire de la structure de couts du logement precis, pas d'une moyenne entendue dans une conversation.

Quelles etapes suivre pour calculer sa commission ?

Le calcul part toujours du chiffre d'affaires locatif brut sur une periode donnee, generalement un mois ou une saison. De ce chiffre, on retire d'abord les frais preleves par les plateformes de reservation, qui varient selon le canal utilise. Vient ensuite le cout operationnel reel du logement : menage entre chaque sejour, blanchisserie, petites reparations, renouvellement des consommables, outils logiciels de gestion des calendriers.

Une fois ces couts sortis, il reste une marge operationnelle. C'est sur cette marge, et non sur le chiffre d'affaires brut, que doit se penser la repartition entre le proprietaire et le gestionnaire. La commission affichee au proprietaire correspond en general a un pourcentage du chiffre d'affaires brut, mais le gestionnaire doit verifier en interne que ce pourcentage couvre bien ses couts reels plus une remuneration, sans quoi il travaille a perte sur certains logements.

Quels postes de couts faut-il inclure dans le calcul ?

Certains postes sont trop souvent oublies au moment de fixer un taux. Les charges sociales et fiscales du gestionnaire en font partie : selon le statut juridique choisi, une part du revenu part en cotisations avant meme d'etre disponible. Le temps passe sur les urgences hors horaires, le renouvellement du materiel casse par les voyageurs, ou encore les periodes de vacance entre deux reservations, doivent aussi entrer dans le calcul, meme s'ils sont irreguliers.

Frais preleves par les plateformes de reservation sur chaque sejour
Menage et blanchisserie a chaque changement de voyageur
Maintenance courante et remplacement du materiel endommage
Outils logiciels de gestion des calendriers et des paiements
Charges sociales et fiscales liees au statut juridique du gestionnaire
Vacance locative entre deux reservations, meme partielle

Ce qu'une commission de conciergerie doit couvrir, poste par poste, et ce qu'elle ne couvre presque jamais
Poste de cout	Habituellement dans la commission	Facture a part au proprietaire	Risque si oublie au calcul
Menage entre sejours	Oui, en general	Parfois si frequence elevee	Marge ecrasee des le premier mois
Frais de plateforme	Non, deduit du CA brut avant	Jamais, c'est prealable	Confusion sur la base de calcul
Blanchisserie	Oui, en general	Rarement	Sous-estimation frequente
Petites reparations	Oui jusqu'a un plafond	au-delà d'un plafond defini	Litige avec le proprietaire
Outils logiciels	Oui, cout du gestionnaire	Jamais	Marge invisible mais reelle

Comment verifier que sa commission laisse un revenu net ?

La verification se fait a rebours du calcul de depart. On prend le chiffre d'affaires realise sur un logement, on retire les frais de plateforme, puis les couts operationnels reels observes sur les derniers mois, pas des estimations. Ce qui reste est la marge brute du gestionnaire sur ce logement precis. De cette marge, il faut encore retirer les charges sociales et fiscales propres au statut choisi pour obtenir le revenu net reellement disponible.

Ce revenu net doit ensuite etre rapporte au temps passe sur le logement, incluant les urgences et la coordination avec les prestataires. Un logement qui degage un revenu net correct mais qui exige un temps disproportionne par rapport a d'autres biens du portefeuille meritera peut etre une commission plus elevee, ou un arbitrage sur son maintien dans le portefeuille. C'est ce calcul, logement par logement, qui remplace la copie d'un taux entendu ailleurs.

Comment presenter sa commission a un proprietaire sans la justifier chiffre par chiffre ?

Un proprietaire n'a pas besoin de voir le detail des couts operationnels du gestionnaire pour comprendre la logique d'une commission. Il a besoin de comprendre ce qu'elle couvre en termes de services rendus : accueil des voyageurs, menage, gestion des annonces, reponse aux urgences. La transparence porte sur le perimetre des prestations, pas sur la structure de couts interne du gestionnaire.

En revanche, presenter une commission sans avoir fait ce calcul en amont expose a deux risques : accepter un taux trop bas qui ne couvre pas les couts reels, ou afficher un taux trop eleve sans pouvoir justifier ce qu'il couvre face a un proprietaire qui compare plusieurs offres. Le calcul sert d'abord au gestionnaire lui-meme, avant de servir a la negociation.

Questions fréquentes

Faut-il une commission identique pour tous les logements geres ?

Non, une commission identique pour tous les logements ignore les differences de couts operationnels reels. Une villa avec piscine demande plus d'entretien qu'un studio, ce qui justifie une grille de commission adaptee au type de bien plutot qu'un taux unique.

Le taux de commission doit il inclure la taxe de sejour ?

La taxe de sejour est generalement collectee separement et reversee telle quelle, elle ne fait pas partie du chiffre d'affaires sur lequel se calcule la commission. Il faut verifier ce point precisement dans chaque mandat pour eviter toute confusion avec le proprietaire.

Comment tenir compte de la vacance locative dans le calcul ?

La vacance locative reduit le chiffre d'affaires reel sans reduire les couts fixes du gestionnaire, comme les outils logiciels. Il faut donc raisonner sur un taux d'occupation observe sur plusieurs mois, pas sur un taux d'occupation optimiste, pour eviter de sous-estimer le revenu net.

Peut on changer de commission apres la signature du mandat ?

Un changement de commission en cours de mandat doit etre discute avec le proprietaire et formalise par un avenant. Modifier un taux sans accord ecrit expose a un litige, meme si le calcul initial s'averait insuffisant.

Le statut juridique du gestionnaire change t il le calcul ?

Oui, le statut choisi determine le niveau de charges sociales et fiscales qui s'appliquent au revenu, ce qui modifie directement le revenu net final. Ce point doit etre verifie avant de fixer un taux de commission durable.

Faut il inclure le temps de gestion administrative dans le calcul ?

Le temps passe sur la comptabilite, les declarations et le suivi des paiements fait partie du cout reel du gestionnaire, meme s'il n'est pas facture ligne par ligne au proprietaire. Il doit peser dans la decision de garder ou non un logement au taux propose.

Une commission basse attire t elle plus de proprietaires ?

Une commission basse peut attirer des proprietaires au depart, mais si elle ne couvre pas les couts reels, elle devient intenable sur la duree et pousse a reduire la qualite de service. Le calcul complet sert justement a eviter cette situation.

Les sources de cet article

CNSS
regime des cotisations sociales applicables selon le statut du gestionnaire
Ministere des Finances
reference sur la fiscalite applicable aux revenus d'activite au Maroc
OMPIC
immatriculation et statut juridique des societes au Maroc
Ministere du Tourisme
cadre reglementaire de la location touristique au Maroc

À propos de l'auteur

Reda Bennani Khir, fondateur du Réseau, le premier réseau incubateur marocain de gestionnaires de conciergeries. Plus de 120 conciergeries ouvertes par ses membres, qui gèrent ensemble environ 1 200 logements dans 7 villes du Maroc.