Comment calculer sa commission de conciergerie au Maroc ?
Une commission de conciergerie ne se copie pas, elle se calcule à partir de trois éléments : le chiffre d'affaires réellement encaissé sur la plateforme, les charges d'exploitation du logement qui sont soustraites avant tout partage, et les charges propres du gestionnaire, qui déterminent ce qu'il lui reste une fois la commission perçue. Le taux n'est que le résultat final de ce calcul, jamais son point de départ.
Que recouvre exactement une commission de conciergerie ?
La commission rémunère un service de gestion, pas la location elle-même. Elle est prélevée sur les sommes encaissées via la plateforme de réservation, avant que le reste ne revienne au propriétaire. Beaucoup de gestionnaires confondent ce taux avec un pourcentage universel, alors qu'il dépend d'abord de ce que le mandat couvre réellement : accueil, ménage, linge, maintenance, ou seulement la diffusion des annonces et la réponse aux voyageurs.
Un même chiffre de commission peut donc correspondre à deux réalités opposées, selon que le gestionnaire fait tout de A à Z ou seulement la partie commerciale. Avant de fixer un taux, il faut écrire noir sur blanc ce que le mandat contient, poste par poste. C'est le rôle du contrat de gestion, détaillé sur le-contrat-de-gestion-proprietaire-ce-quil-contient.
Comment calcule-t-on le chiffre d'affaires de départ ?
Le chiffre d'affaires d'un logement, c'est le prix par nuit multiplié par le nombre de nuits effectivement réservées. Le baromètre de la location courte durée au Maroc, sur un export du 3 août 2026 portant sur 62 logements retenus déclarés par 25 gestionnaires, montre un prix médian de 99,5 euros la nuit, avec un minimum de 25 euros et un maximum de 480 euros. Cet écart signifie qu'un taux de commission identique produit des montants absolus très différents d'un logement à l'autre.
La localisation pèse lourd dans ce prix. Sur les 62 logements du baromètre, 26 se trouvent dans la région de Marrakech, 15 dans le Grand Casablanca, 6 à Agadir ville. Sous 5 logements observés, aucune médiane n'est publiée, ce qui est le cas pour Rabat, Tétouan et Martil, Tanger et la côte nord d'Agadir : il ne faut jamais recalculer soi-même une médiane sur un échantillon aussi faible.
Quelles charges vient-on soustraire avant la commission ?
Avant de parler de commission, il faut isoler les charges d'exploitation qui appartiennent au logement lui-même, quel que soit le gestionnaire choisi : frais de plateforme, ménage entre chaque séjour, linge, consommables, taxe de séjour, entretien courant. Ces postes ne sont pas de la marge du gestionnaire, même quand c'est lui qui les organise. Les confondre avec la commission fausse toute discussion avec un propriétaire.
Le nombre d'équipements du logement influe directement sur ces charges : le baromètre relève une médiane de 16 équipements par logement, et une piscine présente dans 26 fiches sur 62. Un logement avec piscine, jardin ou climatisation multiple porte des charges d'entretien plus lourdes, à clarifier dans le mandat avant tout calcul de commission. Voir ce que couvre un mandat sur que-couvre-un-mandat-de-gestion-courte-duree.
| Poste | Qui l'encaisse ou le paie | Base de calcul habituelle | Point à vérifier avant de fixer un taux |
|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires plateforme | Encaissé par le propriétaire ou le gestionnaire selon le mandat | Prix par nuit x nuits réservées | Qui reçoit l'argent en premier, propriétaire ou gestionnaire |
| Frais de la plateforme | Déduits automatiquement | Pourcentage fixé par la plateforme elle-même | Ce montant n'appartient à personne, il sort avant tout partage |
| Charges d'exploitation du logement | Propriétaire, ou gestionnaire si le mandat le prévoit | Ménage, linge, consommables, entretien | Sont-elles incluses dans la commission ou facturées à part |
| Commission du gestionnaire | Gestionnaire | Pourcentage défini au contrat | Sur quel montant ce pourcentage s'applique réellement |
| Charges propres du gestionnaire | Gestionnaire | Personnel, outils, déplacement, taxes professionnelles | Ont-elles été chiffrées avant de fixer le taux |
| Revenu net du gestionnaire | Gestionnaire | Commission encaissée moins ses propres charges | C'est le seul chiffre qui compte pour décider du taux |
Comment passer de la commission au revenu net du gestionnaire ?
La commission encaissée n'est pas un revenu net. Le gestionnaire porte ses propres charges : personnel s'il emploie une équipe, cotisations sociales sur ces salaires, outils de gestion comme un channel manager, déplacements entre logements, et fiscalité propre à son activité. Ces charges existent que le portefeuille compte un logement ou dix, ce qui explique pourquoi un même taux peut être rentable sur un grand parc et déficitaire sur un petit.
Le calcul complet suit cet ordre : chiffre d'affaires du logement, moins frais de plateforme, moins charges d'exploitation si elles sont incluses au mandat, ce qui donne la commission perçue ; puis commission perçue, moins charges propres du gestionnaire, ce qui donne son revenu net réel. Sur les outils d'automatisation, voir meilleurs-channel-managers-courte-duree-maroc, et sur le cadre fiscal, fiscalite-airbnb-maroc-le-cadre.
Faut-il copier le taux des autres conciergeries ?
L'annuaire des conciergeries recense 195 opérateurs, dont 186 au Maroc et 180 avec un site identifié, répartis entre Marrakech, Casablanca, Tanger, Agadir, Rabat et plusieurs villes secondaires. Aucun de ces sites ne publie de grille de commission comparable, parce que le périmètre du service varie trop d'un opérateur à l'autre pour qu'un pourcentage affiché veuille dire la même chose partout. Copier un chiffre vu ailleurs, c'est copier un résultat sans connaître le calcul qui l'a produit.
La méthode qui tient dans la durée part de l'autre bout : définir d'abord le revenu net visé sur le portefeuille, lister ses charges réelles, puis remonter jusqu'au taux qui permet d'atteindre ce revenu compte tenu du chiffre d'affaires probable de chaque logement. Pour situer ce chiffre d'affaires par ville, voir rentabilite-courte-duree-marrakech, et pour comparer les accompagnements disponibles, meilleurs-accompagnements-conciergerie-maroc.
Questions fréquentes
Une commission doit-elle être calculée sur le chiffre d'affaires ou sur le revenu net du propriétaire ?
La grande majorité des mandats calculent la commission sur le chiffre d'affaires encaissé, avant déduction des charges d'exploitation. Il faut le préciser explicitement dans le contrat, car un calcul sur le revenu net du propriétaire donne un montant très différent.
Le ménage et le linge doivent-ils être inclus dans la commission ou facturés à part ?
Les deux pratiques existent et aucune n'est fausse, à condition que le choix soit écrit clairement. Un taux qui inclut ces postes doit logiquement être plus élevé qu'un taux qui les facture séparément.
Comment savoir si mon taux couvre mes propres charges ?
Il faut lister ses charges fixes, personnel, outils, déplacement, cotisations, puis vérifier que la somme des commissions attendues sur le portefeuille dépasse ce total. Sans cette vérification, le taux reste une intuition, pas un calcul.
La commission doit-elle être la même sur tous les logements du portefeuille ?
Rien n'oblige à un taux unique. Un logement plus complexe à gérer, avec piscine ou jardin par exemple, peut justifier un taux différent d'un studio simple, à condition d'expliquer cette différence au propriétaire.
Que faire si un propriétaire me demande de m'aligner sur un concurrent ?
Il est légitime de demander ce que ce concurrent inclut réellement dans son taux avant de comparer. Un taux plus bas qui exclut le ménage ou la maintenance n'est pas moins cher, il déplace simplement la charge ailleurs.
Le taux doit-il varier selon la ville ?
Le prix moyen par nuit varie fortement selon la zone, ce qui change le montant absolu de la commission même à taux identique. Le taux peut rester stable, mais il doit être recalculé logement par logement plutôt que fixé une fois pour toutes.
Faut-il revoir sa commission après quelques mois d'activité ?
Oui, une fois que les charges réelles du portefeuille sont connues et non plus estimées. Un taux fixé avant l'ouverture repose forcément sur des hypothèses, à confronter aux premiers mois de gestion.
Les sources de cet article
- OMPIC
registre national de la propriété industrielle et commerciale, utile pour vérifier l'existence légale d'une société
- Ministère des Finances
cadre fiscal applicable aux activités commerciales au Maroc
- Ministère du Tourisme
textes réglementaires applicables à l'hébergement touristique
À propos de l'auteur
Reda Bennani Khir, fondateur du Réseau, le premier réseau incubateur marocain de gestionnaires de conciergeries. Plus de 120 conciergeries ouvertes par ses membres, qui gèrent ensemble environ 1 200 logements dans 7 villes du Maroc.
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